新力控股通過港交所聆訊,港股再現內房新銳

2019-10-23 14:12

2019年10月23日,據港交所披露,新力控股通過上市聆訊,這預示著新力控股即將成為登陸港股的最新一只內房股,也將是第一家上市的贛系房企。

今年上半年,房地產行業整體去化情況下滑,但新力控股今年前四個月合約銷售仍強勁增長276.95%至56.84億元,收入57.09億元,凈利潤2.82億元,均實現大幅增長,今年全年公司營收規模和盈利有望再次踏上新臺階。

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新力控股2010年成立于江西南昌,以南昌帝泊灣項目為起點,逐步發展成為江西最大的地產開發商,隨后迅速向全國擴張,2017年新力控股將總部遷至上海。目前,公司在27個城市擁有物業開發項目,覆蓋長三角地區、大灣區及中西部核心城市及其他地區。

新力控股實現業務增長的關鍵在于,其整個物業開發的過程都采用標準化經營程序,該模式貫穿了從選址、拿地、產品規劃及設計到銷售及營銷的各個環節,令公司能夠以具有成本效益的方式在新市場拓展。

新力控股的住宅物業有灣系、園系和悅系三大系列,分別針對首次置業者、尋求升級住房的二套房置業者、大家庭或高收入家庭。除此之外,還有購物中心、公寓、寫字樓等商業物業。

從營收方面看,新力控股在2016年至2018年分別實現營收為22.23億元、52.41億元和84.16億元,復合年增長率約為94.6%,亦成為行業內增速最快的房企之一。

從利潤方面看,2016年至2018年,新力控股的凈利潤分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元,復合年增長率約為105.9%。毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%,呈逐年上升趨勢,主要是由于新力控股以相對較低的成本獲取土地、實施物業發展的標準化經營程序有助于控制開發及建設成本,以及住宅物業市場狀況整體增長。

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新力控股的增長仍在持續。聆訊后資料顯示,截至2019年4月30日止四個月,公司營收57.09億元,同比增長278.4%;凈利潤2.82億元,同比增長515.8%,遠超過收入的增長速度;毛利率為34.4%,純利率同比增加1.9個百分點至4.9%。收入增長主要由于交付的總建筑面積增加。

在地產行業,高增長往往伴隨著高負債,這幾乎是所有房企在早期發展階段必然面對的考驗,新力控股也不例外,債務風險的質疑聲不斷。但從招股書來看,新力控股已經開始解開這些質疑。

從短期債務看,新力控股的償債壓力保持穩定,速動比率在三年間穩定保持在1.1-1.2倍左右。從長期債務看,新力控股負債快速增長的態勢也有所遏制。

數據可以作為佐證,2017年,新力地產非流動性負債較2016年增加119%,而2018年同比增長放緩至71.5%,2019年前四個月非流動負債總額約為163.98億元。對應到營收中,2017、2018年分別增長136%、61%,2019年前四個月同比增速加快至278.4%。

高速擴張難免會伴隨負債同步上漲,但考慮到新力控股的營收和利潤均保持大幅增長,且增速遠超負債的增速,這對有利于公司逐步緩解負債壓力。

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優質的土儲為新力控股未來幾年的增長奠定了穩固的基礎。截至2019年7月31日,公司通過土地招標、收購、與其他房企合作等方式,積累了約為1496.84萬平方米應占的總土儲。其中,江西省是新力控股目前的重倉區,該地區應占土儲占公司總土儲約49.39%,其次大灣區占約23.33%,華中及華西核心城市及其他地區占17.17%,其余10.11%位于長三角地區。

根據最新招股書,新力控股的目標是成為全國性綜合物業開發企業,未來將繼續推進區域和城市戰略性拓展,進一步鞏固全國市場布局。同時繼續實施標準化物業開發程序,提高運營效率,及優化資本結構。

按照公司計劃,此次上市募集資金將用于為現有物業開發建設,包括成都雙流92畝、無錫濱湖120畝及合肥新站102畝物業開發項目的建設。部分將用于償還項目發展的部分現有計息借款,降低公司負債率,改善債務結構。其余資金將用于一般營運資金。

從宏觀層面來看,近幾年,房地產行業集中度越來越高,強者恒強的馬太效應愈發明顯,不少分析認為中小房企會逐步退出市場,但新力控股打破了多數人的常規看法,成為地產界“五年100倍”的新銳。上市之后,新力控股能否繼續創造奇跡,時間會給出答案。

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