綁定產業發展 天津、南京、三亞試行新一輪人才購房新政

陳博2019-10-25 08:00

經濟觀察報 記者 陳博  “一般到南京工作的外地人,就業地點大部分位于主城區或江北核心區域,不會選擇到六合區置業。”正在南京尋覓新房的李選(化名)說,他不會考慮在六合區買房。“那邊太偏了,在南京的最北面,已經靠近蘇北,而且配套也不夠完善。”

他口中的六合區,隔著長江與南京主城區相望,距離南京市人民政府超過30公里。10月15日,這個南京遠郊區陷入一場輿論熱議中,有消息稱當地不動產交易中心對外釋放信號——非南京戶籍名下無房者,只要擁有大專及以上學歷,提供南京市居住證和學歷證明,或與南京市正規勞動合同,即可在六合區開具購房證明并購房,不需要社保或個稅證明。

此前,六合區對外地購房者的限定條件是,需提供近3年內在南京累計繳納2年及以上個稅證明或社保證明,不得通過補繳個人所得稅或社保購買住房。

盡管當地政府相關部門一再強調,此舉是為引進人才而做的程序優化,但信號中不可避免地對此前的購房條件做出調整。

與南京市六合區一同走入全國視野的還有天津濱海新區、寶坻、三亞等地,他們都是具有產業創新與人才引進需求的區域,最新的人才引進政策雖然也指向降低社保證明或個稅證明年限門檻,但無論是對購房群體還是對區域的惠及面都設置了特定條件,定向、聚焦成為此輪樓市政策共同的標簽。

定向引進人才

李選并非南京本地人,他老家是南京周邊一個城市,以前曾在南京工作多年,如今坐標暫定北京,選擇回南京購房是為結婚提前做準備。相比其他外地購房者,李選的優勢在于,早于去年南京發布人才新政時,他就將戶口落到南京。“我最近看房的地點基本都在江寧一帶,南京樓市現在比較火的,也就江寧和江北兩個區域了,南京主城區比如河西、鼓樓等價格高,供應也不多;在南京本地人看來,六合區都不算真正的南京區域。”六合區的最新消息剛剛傳出,李選就第一時間獲知。

雖然不算真正意義上的外地購房者,但李選對于購房區域的選擇,與絕大部分外地購房者不謀而合。一位六合區本地居民告訴經濟觀察報,目前六合的均價在1.5-1.8萬元/平方米左右,主城區新房價格已經達到3-4萬元/平方米,熱門區域江寧的房價也超過2萬元/平方米,“除非在市區買不起房,非南京戶籍才會選擇來這里買房,主要來自蘇北、安徽。”

諸葛找房統計數據顯示,截至今年9月份,六合區的新建商品住宅可售套數為5299套,與去年同期3061套相比,庫存壓力較大。而今年以來,六合區的月銷售量基本都保持在500套左右。

當地政府相關部門強調,限購政策不存在任何形式上的放松,此舉是為引進人才而做的程序優化。

如果對應到整個南京市版圖,分列北端的六合區是南京接下來發揮輻射帶動作用的傳導區域和戰略支點之一。

在最新政府定位中,六合區將打造活力充沛的新副城、動力強勁的新引擎。按照計劃,未來三年內,這個區域將圍繞節能環保、高端智能裝備兩大主導產業,舉辦一批招商活動、落戶一批重點項目,確保相關主導產業主營業務收入同比增長11%。

科技創新背后最核心是依靠人才這個“環”。南京市曾計劃用5年時間,以區(園區)為主體,立足區域產業發展規劃,引進扶持3000名高層次創業人才。在今年6月截止的2019年區級高層次創業人才引進計劃申報中,六合區的申報人數達173人,同比增長61%。

朗詩綠色集團董事長田明告訴經濟觀察報,南京尤其是六合區有引進人才的需求,這次政策對當地招商引資、引進人才確實能起到一些實質性效應。“六合本身房地產市場很冷,那里房子都賣不動,即使適度放松,當地樓市也難有起色,更談不上對周邊區域樓市產生傳導影響。”

六合是最新一輪人才新政的一個代表,根據中原地產的研究數據,9月以來,已經超過30城發布各種人才引進政策。除了南京六合之外,最近幾個典型案例還聚焦在天津、三亞等地。

與六合釋放信號同一天,一份《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施(試行)》“浮出水面”,從落戶、教育、醫療、投融資扶持、財政收入及統計指標分配、購房等多層面對符合天津產業發展定位的來津非首都功能疏解項目進行支持。

其中最吸人眼球的一項是,對承接北京非首都功能疏解的項目,如果職工戶籍暫未遷入天津,且其家庭在天津無住房,可在天津購房1套,不再提供在津社會保險或個人所得稅證明。不過,所購住房需在取得不動產權證滿3年后方可上市轉讓。

雖然這也被視作購房政策的定向調整,但如果從落地區域來觀察,文件所指向的范圍細化到天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城;從文件限定的類別來看,無論是非天津戶籍的購房者,還是落戶人群,都必須針對符合天津產業發展定位,承接北京非首都功能疏解一類項目的入駐企業職工。

“這兩個科技園都是平日購房者不敏感,樓市關注度不高的區域當地樓市規模較小,這些措施的出臺對當地樓市影響不大,目前當地政府還是以產業引進為主。”一位天津市本地房企總經理說,政策指向區域周邊整體市場還在下行。

需求拓寬

樓市調控潮于三年前涌起,主要目的在于調控量價漲幅高或投資客大于地緣性客的區域,這也是抑制樓市泡沫最直接且有效的手段。

彼時,被列入限購的區域,既包括人口基數大、需求旺盛、房價漲幅過快的省會城市或熱點城市;也包括環繞核心城市的一些“衛星城”,比如環上海、北京、深圳周邊的三四線城市,這類城市的外溢性投資需求表現活躍,房價增幅較快。

但這種前端控銷的方式在過去兩年陸續被加入人才引進等政策。根據中原地產研究中心統計的數據,截至今年10月份,全國超過150城發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%。

如果對比最近三年間這些人才新政的特性,2017年,人才新政主要以少數二線城市為主,很難看到一線及三四線以下城市的身影。

2018年起,北京、上海、深圳、廣州開始加入“搶人”戰隊,這些一線城市主要在高端人才局部調整引進方面下功夫,二線城市是去年祭出人才引進措施力度最大的一類城市。此外,四線縣城比如紹興上虞、昆山、泰安新泰市等也“不甘示弱”。

進入2019年,全國多個城市加入人才引進爭奪戰,人才標準不斷降低,很大程度已經開始變成勞動力之爭,西安、南京等嘗到甜頭的城市向千萬級別人口城市邁進。

不過,這些人才新政的具體措施上,往往只考慮通過社保、落戶條件的放寬來吸引人才。由于與購房深度掛鉤,這些政策一“浮出水面”,普遍就被視作房地產調控變化的表現,進而引發一波又一波熱度。

相比之下,以南京六合、天津、三亞為主的這一輪人才引進措施特性更為鮮明——在范圍上,主要聚焦在毗鄰一二線城市、本身承載產業外溢、具有產業創新與人才引進需求的區域。

在實操層面上,雖然也指向降低社保證明或個稅證明年限門檻,但無論是對購房群體還是對區域的惠及面都設置了特定條件,定向、聚焦成為此輪人才引進不約而同的選擇。

結合實際情況來看,設定如此多的門檻,歸根結底還是服務于人才發展環境的打造,降低人才引進成本,提升片區競爭力。

不過,無論是南京六合,還是天津濱海、寶坻,抑或是三亞,他們都有一個共同特性,區域市場更多依賴外地購房者,在2017年全國限購政策落地后,這些地區的房地產銷售普遍低迷。

以三亞為例,去年4月,海南遭遇有史以來最嚴格的全域限購。作為有條件限購區,彼時三亞對外地購房者的要求是必須具備連續60個月社保或個稅。

海南錦城房地產咨詢公司董事長王路告訴經濟觀察報,由于本地人口基數少,具備支付能力的人口數量就更少,限購之前三亞90%左右的購房客戶都來自于島外。去年海南實行全域限購之后,三亞的樓市確實過得比較艱難,今年三亞新盤入市量很少,銷售同比下跌60%-70%。“一刀切的限購對海南樓市來講過于嚴格,人才引進是一個比較好的方向,畢竟能在海南置業,還是要耗費比較大代價,這樣的購房者也算是一種人才,只不過這種人才與海南想要發展的產業能否互相匹配,這是另外一個問題。”王路說。

開發商的焦慮

越來越多人才新政涌現出來的同時,房地產市場正在發生微妙變化,最直觀的觀察窗口是整體成交呈現出放緩態勢。

近日,國家統計局發布的9月70城房價指數顯示,一手房方面,9月份新建商品住宅銷售價格上漲城市為53個,環比減少2個城市,上漲城市數量已經連續4個月減少;二手房方面,9月份上漲城市數量為40個,與上月相比減少3個城市。

中國指數研究院的數據也指出,9月份,全國100個城市新建住宅平均價格為15051元/平方米,環比上漲0.31%,漲幅較上月收窄0.06個百分點。

市場的整體銷售表現第一時間映射到各家房企的銷售業績中。據經濟觀察報不完全統計,在已經陸續公布前三季度銷售情況的40家上市房企中,完成75%以上銷售目標的僅13家,尚有21家房企目標完成率不足70%。“市場氣候完全顛倒,很多開發商都在想方設法賣出房子促進銷售,但購房者卻熱情不足,觀望情緒濃厚,與以前相比簡直是冰火兩重天。”田明說。

一名廣東房企天津區域的營銷人員向經濟觀察報透露,目前天津市場上客戶量還是有的,只不過價格敏感度很高。“我們項目周邊的一個競品項目,開發商是TOP3房企,之前80多平方米的高層均價賣到1.5萬元/平方米,去化比較困難。近期他們一批110平方米的小高層產品開盤,單價降到1.05萬元/平方米——1.2萬元/平方米,結果開盤當天就基本清盤了。”

中介機構的壓力也伴隨著整體市場形勢而加大。世聯行最新公告顯示,前三季度實現營收46.75億元,歸母凈利潤6578.72萬元,同比下降13.11%和82.48%。其中,交易服務產生的營收 28.6億元,同比下降22.58%。世聯行表示,這些經營數據下降的主要原因都是由于交易服務持續受政策、市場波動影響。

“房地產市場在轉冷。當越來越多地區的樓市需要依靠降價促銷時,房地產過熱時期所采取的限價、限購、限貸等一系列調控政策,基本就缺乏維持的必要性了。”田明說,如果眼下的市場情況持續下去,在一些局部區域,之前加碼的調控政策會逐漸淡出市場,這是一個合理也是必然的過程。

值得關注的是,中國房地產市場已經越過高速增長的階段,哪怕調控政策真的有所放松,區域市場的活躍程度、客戶長期的預期也無法因此產生實質性變化。

就像三亞,雖然官方提到,全日制大專以及以上學歷的人才,在三亞實際工作滿一年,且繳納一年社保及個稅的,即可在海南省購買一套房產。但王路說,短期來看,可能對樓市有一些促進;不過這兩年整個海南樓市從供地、報建、預售證審批等流程都卡得相當嚴格,所以長期很難對樓市造成規模化影響。

“開發商的日子還是很難受。”田明在與各界接觸中發現,開發商處于一個矛盾怪圈,既寄希望于政府放松調控,不過一旦政府真正放開調控,也意味著當地市場確實賣不動了。“開發商現在已經不把眼光放在限價、限購、限貸等調控上了,他們更關注的是貨幣政策會不會放松,融資會不會開口子。”田明說,現在真正的問題是資金緊張。“無論是開發商、地方政府,還是購房者,幾個相關方手上的資金都很緊張。只要銀根抽緊,金融不放水,房地產的大格局還是會向下。”

 

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不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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