投資戴德梁行瓜熟蒂落 萬科物業用好洋行拓展高端商服

?陳博2019-12-13 08:14

經濟觀察報 記者 陳博 “我已經很多年沒有在發言的時候提前準備書面稿件了,但是,今天這個日子非常特殊,這個稿件我準備了差不多兩個多月時間。”12月12日,萬科集團高級副總裁兼物業事業本部首席執行官朱保全,著一身藍色西裝走上舞臺,他準備公開過去18個月秘密進行的一件大事。

朱保全口中的“大事”最終在“雙十二”這天塵埃落定,萬科物業與戴德梁行的合資公司簽約成立。同一天,戴德梁行全球執行主席兼首席執行官Brett White也一并出現在發布會現場,簡短的一段致辭,他連續三次向朱保全的大力支持表示感謝。

與戴德聯行合資成立平臺,未來將成為雙方從事商辦物業拓展的主要平臺,朱保全透露,無論是萬科物業還是戴德梁行,未來新增項目將全部交給新平臺。

從住宅物業到商辦物業,再到城市物業管理,萬科物業的業務邊際被不斷打開,也給未來商業模型打開了想象空間。

打造全新平臺

萬科物業與戴德梁行均未透露該合資公司的具體名稱。經濟觀察報獲悉,該合資公司中,萬科物業處于控股地位。接下來將聚焦在商業物業與設施管理領域,主要業務包括商業物業及資產管理(Property and Asset Management,簡稱“PAM”)、綜合設施管理(Integrated Facility Management,簡稱“IFM”),從業態層面來判斷,以企業辦公物業與寫字樓為主。

合資公司由雙方股東注入資產包構成,“資產包內容以雙方原來服務的客戶,尤其是以商業客戶為主,不包括國企跟政府類業務。”朱保全并未明確回復初期資產包規模,僅表示,現在萬科物業和戴德梁行正一點點往資產包里裝入業務。“未來在商業物業與設施管理這一領域中,萬科物業和戴德梁行都將以合資公司為唯一主體,不會再各自去拓展同類型業務。”

同時釋放出來的還有另外一個消息,合資公司在未來的業務發展過程中,既可以使用“萬物商企”這個子品牌,也可以使用“萬科物業”、“戴德梁行”這兩個經典的品牌,而且,明年可能還會誕生出新的品牌。

“這不是一個新的公司,而是雙方公司的組合。”朱保全是這樣來定義合資公司的——在組織架構上,合資公司由董事會持股,董事會席位由萬科物業和戴德梁行分列,戴德梁行大中華區資產服務部主管葉世源,被選為合資公司的首任負責人。此外,雙方都還將派出最強的團隊進駐合資公司。

談起對整個大中華區商業物業資產服務領域的影響,朱保全用了“一次重量級、里程碑式的整合”,從中足以一窺此次合作的意義,全然不亞于去年10月萬科物業對自身業務所進行的戰略調整。

“這次我們合作之后就非常有趣了,首先在設施管理上,大家不會再說你們不懂了;二是在大宗交易和租賃上,背后有一個這樣的股東,可以同步提供服務;三是國際客戶到中國來,戴德梁行可以直接介紹過來。”朱保全告訴經濟觀察報。

相比之下,萬科物業前線服務的強勢基因、住宅客戶的強力黏性以及整個萬科集團具備第三方公司所未擁有的中國資源平臺,這都是萬科物業在這場合作中所占據的明顯優勢。

若從歷史發展方向研究,戴德梁行過往的客戶主要集中在外資客戶、香港客戶身上,但今天的中國商業市場,中資客戶的發展速度可能更快一些。戴德梁行從合作中所能獲取的資源,主要體現在中國客戶的深度挖掘上。

“這個公司今天有多大,我覺得不重要,重要的是,雙方注入到合資公司里的基因,構成了它獨一無二的特征。”朱保全稱,一個新的航母即將誕生。

拓展商辦物業

時間倒流回去年7月,朱保全率領下的萬科物業,耗費約1.67億美元,以首次公開募股(IPO)定價的方式買入戴德梁行(Cushman & Wakefield)4.9%股權。時隔一個月,戴德梁行在美國紐交所成功上市,萬科物業搖身成為其第四大戰略股東。

這一動作,被朱保全列為萬科物業的年度大事記之一。不過,萬科物業的“野心”不僅僅局限在入股層面上,上市之初的5天密集路演后,Brett White悄然抵達香港。兩位不同企業的掌舵者,彼時有了第一次握手——雙方就大中華地區的商業物業管理與設施管理業務整合達成共識。

不過,理想很豐滿,現實卻很骨感。

“雖然兩家公司的客戶相近,但在財務方面的語言完全不同。我們是包干制,他們是酬金制,雙方計算一個合同價格的時候很難做;而且在發展要求上也不太一樣。為了在語言上首先達成共識,談判時間就超過1年。”朱保全說,當雙方終于達成共識,已經是今年8月了。

這個時間點,朱保全帶領團隊遠赴芝加哥,于是有了他與Brett White的第二次握手,也直接敲定萬科物業本年度頗為關鍵的一役。

萬科物業在商業企業物業服務領域的試水并非剛剛開始。2015年,萬科物業市場化的步伐全面鋪開。也是在這一年,萬科物業第一次投標華為培訓中心項目,隔年1月1日,占地15.5萬平方米的華為坂田基地培訓中心正式被納入萬科物業的服務范疇。

“那個項目投標完后,華為采購方說他們特別希望萬科物業能成為他們的服務機構。但他們也笑話我們,確實不懂這個專業,投標價格是別人的三倍,到底知不知道如何做IFM的業務。”第一次“吃螃蟹”的經歷在朱保全腦海中留下深刻記憶。

后來四年探索中,BAT、金融企業、中國移動、聯通、華大基因等,陸續成為萬科物業的客戶;諸如京東集團總部大廈、騰訊濱海新總部大廈、阿里深圳后海中心、杭州螞蟻金服總部之類超過10萬平方米的大體量企業建筑,都在社會投標中被萬科物業“收入囊中”。

截至2018年8月,僅商業企業物業服務這個領域,萬科物業已覆蓋全國52個大中小城市,服務項目481個,總面積達3497萬平方米。

2018年10月15日,從傳統住宅物業服務出發的萬科物業將“萬物商企”子品牌獨立出來,成立專門運營公司進軍商業物業市場,始于2015年的“住宅商企、兩翼齊飛”戰略隨之正式確立。

彼時,萬物商企的業務范疇頗為廣泛,商寫物業管理、政企設施管理是主要的兩大業務,對應的業態既有企業總部、政府機構,也有商務寫字樓、城市綜合體、產業園區等。服務內容則包括前期顧問、運行期物業管理、綜合設施管理和資產運營管理;為運營型物業提供公共物業管理(PM)服務;為自用型物業提供綜合設施管理(FM)服務。

萬物商企的誕生對規模發展起到正向作用——截至2018年底,萬物商企服務的項目已經增加到635個,管理面積提升至3974萬平方米。

但橫亙在萬物商企前進途中的一個挑戰是,中國的商企領域,曾經有過非常長一段時期,一直被國際“五大行”(世邦魏理士、仲量聯行、戴德梁行、Savills 第一太平戴維斯、高力國際)所占據。

這正是萬科物業此次與戴德梁行“牽手”的最基本原因。當經濟觀察報拋出“此前萬科物業已經拓展商企領域,為何還要尋找合作方”的問題時,朱保全回應的是一個反問——“現在一問萬科物業,它的品牌形象是什么?”

“即便‘萬物商企’發展得很好,萬科物業的品牌形象還是住宅。”他隨后給出具象回答。

這意味著,如果聚焦到商企領域,盡管萬物商企在進步,但戴德梁行卻一直是這個領域內的佼佼者。

而且,過往萬物商企做寫字樓物業管理,類似租賃、大宗交易之類的資產服務一直未配套,但在實際服務過程中,“能不能提供租賃和大宗交易”,是寫字樓客戶經常咨詢的兩類問題。硬幣的另一面在于,對萬物商企而言,建立租賃和大宗交易團隊并不容易,但戴德梁行一直是多條產品線集中,租賃和大宗交易產品更是其頗為擅長的環節。

千億可能性

“至少需要建立6個千億級業務,才能再造一個今天的萬科。”這句話出現在萬科2018年年報的《致股東》一文中。

然而,能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多,如果非要選擇一個,從整個萬科目前的業務序列來觀察,除去地產主業之外,收入規模超過百億級別的萬科物業,沖刺的可能性相對更大。

去年一年,萬科物業的營業收入達到98億元,同比增長33%。新簽約的飽和收入中,住宅業務占65%,非住宅業務占35%。

今年上半年,萬科物業實現營收達52.8億元,同比增長27.1%。新增項目的簽約飽和收入21.64 億元,其中,住宅物業服務新增飽和收入13.33 億元,同比增長 84%;商業物業服務新增飽和收入8.31億元,同比增長189%。

折算成比例的話,在萬科物業內部,這兩年住宅業務與商企業務的收入占比約為2:1。 

“未來這兩塊業務收入肯定是兩翼齊飛,而且今天就是一個轉折點。”朱保全向經濟觀察報表示,之前單獨一個“萬物商企”,在萬科內部還屬于“照顧新生兒”的形式。但既然現在成立合資公司,未來住宅業務與商企業主之間就要采取“賽馬機制”了。按照萬科物業的預期,接下來這兩大業態收入希望保持在1:1的比例上。

無論從規模擴張角度,還是從業務布局層面,合資公司為萬科物業實現這一收入比例提供了一種可能性。比如,2018年,戴德梁行自身的營業收入為82億美元,物業管理面積達到3.34億平方米,服務約70個國家。

在萬科物業和戴德梁行兩大股東的既有業務網絡支持下,新公司能夠調動更廣闊的服務資源,支持在華機構的成長需求以及國內企業的國際布局。

朱保全表示,合資公司目前的方向主要還是在大中華區,未來如果中資企業想出海,合資公司也可以介紹。他沒有給出合資公司明年的收入、盈利以及擴張目標,但他說,也許整個合資公司明年的收入能達到200億元級別。

值得關注的是,如果合資公司發展到一定規模,原本整合到“萬物商企”品牌里面的商寫物業管理與“物業城市”兩大塊業務或將各自剝離,萬科物業的業務戰略也將因此進行新一輪調整。

萬科物業已經在思考這個問題,朱保全向經濟觀察報透露,在2020年的10月15日前后,萬科物業會在深圳舉辦一個正式發布會,“到時候會告訴你們新業務規劃的結果。”他說。

千億級也是萬科董事會主席郁亮在公開場合中提到的萬科物業上市必須面對的門檻之一。

伴隨著越來越多的房企分拆物業公司,扎堆赴港IPO,萬科物業始終堅守一隅。此前郁亮釋放的另一個理由還包括,一定要等到萬科物業成為城市服務商,區別于傳統的物業公司,才會讓其上市。每次出現在與媒體見面的公開場合,郁亮幾乎都要重新強調一句話——“不要問上市問題,否則給物業壓力太大”。

“如果這個合資公司由萬科物業控股,以后會否考慮打包上市”的問題也是此次被關注的焦點,朱保全僅僅回答了一部分,“如果是這樣,那這就是一個包。”不過,他還是再一次強調,萬科物業暫時不考慮上市。

 

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